ปัญหาหนึ่งของกลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ในไทย คือ เรื่องของ ‘สภาพคล่อง’ ในตลาดรอง ถ้ากองไม่ใหญ่จริงมักเจอปัญหาเดียวกันหมด นั่นเป็นจุดกำเนิดของกลุ่ม “กองทุนรวมเพื่อลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Funds)” ขึ้นมา เพื่อตอบโจทย์ในเรื่อง ‘สภาพคล่อง’ ให้กับผู้ลงทุน ในขณะที่ยังคงคุณลักษณะเด่นในการจ่ายผลตอบแทนจากค่าเช่ากลับมาในรูปของ ‘เงินปันผล’ ได้อย่างสม่ำเสมอเอาไว้
ปัจจุบันกลุ่ม ‘Fund of Property Funds’ แบ่งได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ คือ
- ลงทุนในประเทศ
- ลงทุนต่างประเทศ
- ลงทุนแบบผสม
ในจำนวนนี้มีกองทุนที่มีขนาด ‘เกิน 1 หมื่นล้านบาท’ อยู่ 3 กอง ต้องเรียกว่าเป็นพิมพ์นิยมก็คงไม่ผิดนักและทั้ง 3 กองนั้นอยู่ในกลุ่ม ‘ลงทุนแบบผสม’ ทั้งหมด
“กองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMB-PRINCIPAL iPROP)” ของบลจ.พรินซิเพิล เป็นหนึ่งในนั้น ปัจจุบัน (ณ วันที่ 10 พ.ค. 19) มีขนาด 15,468.76 ล้านบาท
นิยามแห่ง…‘Asia Pacific REIT’
ย้อนไปเมื่อกว่า 7 ปีก่อน ในวันที่ 17 ก.พ. 12 ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ ก็ได้ถือกำเนิดขึ้นในอุตสาหกรรมกองทุนรวมของไทย ด้วยความเข้าใจข้อจำกัดเรื่อง ‘สภาพคล่อง’ ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย ทาง “บลจ.พรินซิเพิล” จึงได้ออกแบบให้มีการลงทุนในหมวดอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ (Property Sector Fund) ได้ทั้งในและต่างประเทศ โดยจำกัดการลงทุนในต่างประเทศไว้ ‘ไม่เกิน 79%’ ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุน
กลยุทธ์ของ ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ นั้นจะมีการลงทุนใน ‘Core Port’ ไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองทุน ซึ่งหลักๆ จะประกอบด้วยกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund/REIT/Infra Fund)’ ใน ‘ไทย’ และ ‘สิงคโปร์’ เป็นหลัก
ส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 20% จะลงทุนใน ‘Non Core’ ซึ่งจะเป็น REIT ในออสเตรเลีย ,ญี่ปุ่น ,ฮ่องกง หรือประเทศอื่นๆ
“แน่นอนใน Core Port นั้น จะมีส่วนที่ลงทุนใน REIT สิงคโปร์อยู่ด้วย ซึ่งตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ก็จะเป็นที่ๆ บริษัทต่างๆ ทั้งในและนอกสิงคโปร์สามารถมาจดทะเบียนเพื่อระดมทุนได้ ใครนึกไม่ออกให้นึกถึง ‘หุ้นเบียร์ช้าง (ThaiBev)’ ของไทยที่ไปจดไกลถึงสิงคโปร์จะเห็นภาพชัดเจนขึ้น เช่นเดียวกันกับ REIT ก็มี ‘REIT ต่างประเทศ’ ที่ไปจดทะเบียนอยู่ในสิงคโปร์อยู่มากมายเช่นเดียวกัน REIT อยู่ในตลาดหุ้นสิงคโปร์ แต่อสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ลงทุนนั้นกลับอยู่นอกสิงคโปร์ เช่น ยุโรป ออสเตรเลีย เป็นต้น นั่นจึงทำให้เนื้อแท้ของ ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ จึงถูกจับวางไว้อย่างตั้งใจให้เป็น ‘Asia Pacific REIT’ ในอุตสาหกรรมกองทุนของไทย”
สมดุลระหว่าง... “ผลตอบแทน” และ “สภาพคล่อง”
พอร์ตการลงทุนของ ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ ได้รับการออกแบบมาอย่างตั้งใจเพื่อสร้างสมดุลระหว่าง ‘ผลตอบแทน’ และ ‘สภาพคล่อง’ หากดูจากสัดส่วนการลงทุน ณ 31 มี.ค. 19 จะพบว่าใน ‘Core Port’ จะอยู่ในไทยและสิงคโปร์ ซึ่งเป็น 2 ตลาดที่ให้มีผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงเฉลี่ย 5-6% ต่อปี จะสูงกว่ากลุ่ม ‘Non Core’ ตรงจุดนี้ก็จะมาช่วยในเรื่องของ ‘ผลตอบแทน’ ได้เป็นอย่างดี
นอกจากสมดุลในเรื่องของ ‘ผลตอบแทน’ แล้ว การที่ ‘Core Port’ ผสมเอา REIT สิงคโปร์เข้ามายังช่วยตอบโจทย์ในเรื่องของ ‘สภาพคล่อง’ ได้อีกด้วย เพราะมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดของ REIT ในสิงคโปร์มากกว่าไทยกว่า 5 เท่า มูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยต่อวันก็สูงกว่าไทยมากกว่า 20 เท่า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ REIT ในสิงคโปร์มีขนาดใหญ่ มีการซื้อขายกันมาก ในขณะที่ของไทยมักเป็นกองเดี่ยว มีขนาดเล็ก การซื้อขายจึงไม่มาก แต่เมื่อนำมารวมกันแล้วก็กลายเป็นสมดุลในเรื่องของ ‘สภาพคล่อง’ ไป ไม่เพียงเท่านี้ยังช่วย ‘ลดความผันผวน’ ของกองทุนลงได้อีกด้วย
“ไม่เพียงเท่านี้ ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ ยังคงจุดเด่นของกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ เอาไว้ได้เป็นอย่างดี โดยส่งผ่านผลตอบแทนมาในรูปของ ‘เงินปันผล’ ให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนอย่างสม่ำเสมอเฉลี่ยช่วง 5 ปี ที่ผ่านมาอยู่ที่ 5.50% ต่อปี ซึ่งดีกว่าตราสารหนี้ค่อนข้างมากและสามารถตอบโจทย์นักลงทุนกลุ่มที่มองหากระแสรายรับที่สม่ำเสมอได้เป็นอย่างดี และตั้งแต่จัดตั้งกองทุนมาสามาถจ่ายปันผลออกมาได้อย่างต่อเนื่อง ‘ทุกไตรมาส’ รวม 28 ครั้ง เป็นเงิน 6.13 บาทต่อหน่วย และ 5.41 บาทต่อหน่วย สำหรับกอง ‘ชนิดปันผล (D)’ และ ‘ชนิดขายคืนหน่วยอัตโนมัติ (R)’ ตามลำดับ”
‘กระบวนการลงทุน’...แบบฉบับของ “บลจ.พรินซิเพิล”
ตั้งแต่จัดตั้งกองทุน ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ มานั้น ก็สามารถสร้างผลตอบแทนได้เฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี ด้วยผลงานที่ดีอย่างสม่ำเสมอจึงได้รับการตอบรับจากนักลงทุนเป็นอย่างดี จนขึ้นเป็นเป็นหนึ่งใน Top 3 ของกองที่มีขนาดใหญ่สุดของอุตสาหกรรมในปัจจุบัน อีกทั้งยังได้ Morningstar 5 ดาว ด้วย
สิ่งเหล่านี้จะเกิดขึ้นไม่ได้ถ้าขาด ‘ทีมผู้จัดการกองทุน’ ที่ดี บน ‘กระบวนการลงทุน’ ที่ดีในแบบฉบับของ “บลจ.พรินซิเพิล” ซึ่งยังคงสไตล์การบริหารแบบเชิงรุก (Active Management) ในการเข้าไปทำการบ้านและคัดเลือกหลักทรัพย์เพื่อลงทุนเป็นรายตัว การลงทุนในกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ ก็เช่นเดียวกัน ยังคงใช้หลักการและขั้นตอนในการคัดเลือกที่เข้มข้นเช่นเดียวกับที่ใช้ในกลุ่มหลักทรัพย์อื่น ไม่ว่าจะเป็น ‘หุ้น’ หรือ ‘ตราสารหนี้’ โดยทีมผู้จัดการกองทุนจะบริหารแบบ Active คอยมองหาโอกาสการลงทุนที่ดีให้อยู่เสมอ ไม่ใช่แค่ซื้อแล้วรอรับปันผลกันอย่างเดียวอย่างแน่นอน โดยเกณฑ์การคัดเลือกนั้นจะพิจารณาในหลายเรื่องด้วยกัน อาทิเช่น
- คุณภาพของทรัพย์สิน
- ความน่าเชื่อถอืและความสามารถของผู้จัดการทรัพย์สินและผู้จัดการกองทุน
- ความสามารถในการรับทรัพย์สินเพิ่มเข้ามาในกองทรัสต์โดยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้
- ความแข็งแกร่งของงบดุล
- ทรัพย์สินมีแนวโน้มเติบโตดี เช่น ความสามารถในการปรับเพิ่มค่าเช่า เป็นต้น
“โดยทีมผู้จัดการกองทุนจะมีการไปเยี่ยมชมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนทุกปี อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เช่นเดียวกับที่ต้องไปเยี่ยมชม (Company Visit) หุ้นที่ลงทุน ทีมการลงทุนของ “บลจ.พรินซิเพิล” ยังมีมุมมองเชิงบวกต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 4 ประเภท ได้แก่ กลุ่มออฟฟิศสำนักงาน กลุ่มค้าปลีก กลุ่ม Logistic และกลุ่ม Infrastructure Fund โดยคาดว่ากองทุนยังสามารถจ่ายปันผลเฉลี่ยปีละ 5% ต่อปี ได้อย่างต่อเนื่อง”
สำหรับใครที่มองหาการลงทุนทางเลือกที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ‘ตราสารหนี้’ ความเสี่ยงไม่เท่ากับ ‘หุ้น’ ด้วยสมดุลของการกระจายตัวไปในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศ เชื่อว่า ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ นิยามแห่ง ‘Asia Pacific REIT’ นี้น่าจะเป็นอีกทางเลือกที่เติมเต็มพอร์ตการลงทุนของคุณได้เป็นอย่างดี
