“บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล”...ประเมินเศรษฐกิจโลกปี19 เติบโตชะลอตัว แนะกระจายลงทุนกลุ่ม ‘กองอสังหาฯ’ รับมือตลาดผันผวน ชู ‘CIMB-PRINCIPAL iPROP’ ตอบโจทย์ ลุยกองอสังหาฯ คุณภาพ ‘ไทย-สิงคโปร์’ การสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอในระยะยาว คาดผลตอบแทนเฉลี่ย 5-7% ต่อปี

นายวิน พรหมแพทย์ ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล จำกัด เปิดเผยว่า จากการประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจโลกในปี2019 มีแนวโน้มเติบโตชะลอตัว จากปัจจัยสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน ซึ่งจะกดดันเศรษฐกิจสหรัฐ ยูโรโซน ญี่ปุ่น จีน และภูมิภาคอาเซียน เติบโตลดลง

ขณะเดียวกันต้องจับตาการดำเนินนโยบายทางการเงินของโลก เช่น ธนาคารกลางสหรัฐ (FED) ที่มีแนวโน้มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1 - 2 ครั้งในปีนี้ ธนาคารกลางยุโรป (ECB) ที่อาจเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ หลังจากสิ้นสุดมาตรการ QE เมื่อปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจส่งผลให้สภาพคล่องในระบบตึงตัวและอาจเป็นปัจจัยลบต่อการลงทุน นอกจากนี้ประเด็น Brexit จะส่งผลให้ตลาดเงินในช่วงต้นปีนี้มีความผันผวนมากยิ่งขึ้น

ขณะที่เศรษฐกิจไทยในปีนี้ มีแนวโน้มเติบโต 3.5 - 4% โดยมีปัจจัยสนับสนุน เช่น การใช้จ่ายภาคครัวเรือนที่คาดว่าจะขยายตัวได้ดี ภาครัฐจะเร่งลงทุนมากขึ้น การลงทุนภาคเอกชนมีโอกาสปรับตัวดีขึ้น

“ขณะที่แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น Property Fund และ REIT ยังมีโอกาสให้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า และเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจในภาวะที่ดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ จากเงินทุนที่ไหลเข้าสู่ Property Fund และ REIT อย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล เฉลี่ย ณ สิ้นปี2018 อยู่ที่ 6%”

นายวิน ยังกล่าวอีกว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในไทย ณ ไตรมาส 3/18 (ข้อมูลจากผลวิจัย CBRE) พบว่า ตลาด ‘อาคารสำนักงานให้เช่า’ ในกรุงเทพมีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยที่ดีอยู่ที่ 92.9% และค่าเช่าออฟฟิศทุกระดับเติบโตอย่างต่อเนื่อง เช่น ค่าเช่าออฟฟิศให้เช่าเกรดเอและเกรดบีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีอัตราเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 2.7% และ 6.0% ตามลำดับ

ส่วนในปี 2018-2022 ประเมินจะมีพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีก 5.90 – 8.65 แสนตารางเมตร และหลังจากปี 2022 อุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าแบบมิกซ์ยูสที่ผสมผสานการใช้งาน

ส่วนภาพรวม ‘ตลาดค้าปลีก’ เริ่มฟื้นตัวจากความมั่นใจของผู้บริโภค แต่ยังคงถูกกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรง โดยไตรมาส 3/18 มีอัตราเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 95% จากไตรมาสก่อนหน้าอยู่ที่ 93.7% หลังมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 1.03 หมื่นตารางเมตร 

“ด้านภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในเอเชีย-แปซิฟิก เริ่มจาก ‘สิงคโปร์’ ประเมินว่าการลงทุนใน REIT ยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในภาวะดอกเบี้ยต่ำ จากปัจจัยด้านอุปทานใหม่ที่ลดลงทุกกลุ่ม โดยภาพรวมออฟฟิศให้เช่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงนับจากปี 2018-2022 ส่งผลดีต่อค่าเช่าที่มีโอกาสฟื้นตัว

อย่างไรก็ตามยังต้องเน้นการลงทุนใน REIT เป็นรายหลักทรัพย์ที่มีแนวโน้มเติบโตได้ดีและมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง เช่นเดียวกับภาพรวมธุรกิจ Business Park (เขตธุรกิจ) ที่จะมีอุปทานใหม่ลดลงเป็นปัจจัยบวกต่อการปรับขึ้นค่าเช่า”

ขณะที่ภาพรวมตลาดค้าปลีกเริ่มเห็นค่าเช่าเพิ่มขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี2018 โดยในย่านออร์ชาร์ด ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 31.7 เหรียญสิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน และพื้นที่รอบนอกเฉลี่ยอยู่ที่ 29.15 เหรียญสิงคโปร์ต่อตารางฟุตต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 1.3% และ 1.2% ตามลำดับ ส่วนภาพรวมธุรกิจโรงแรมและกลุ่มโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า คาดว่าอุปทานใหม่ที่ลดลงหลังปี2018 อาจเป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจและการปรับขึ้นค่าเช่า

“ส่วนญี่ปุ่น คาดว่าอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำและการคงมาตรการ QE จะส่งผลดีต่อ REIT ในญี่ปุ่น และออสเตรเลียถือว่ามี REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดีและมีระยะเวลาสัญญาเช่าระยะยาว และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำจะเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุน”

นายวิน กล่าวเสริมว่า ในปี2019 ยังคงแนะนำให้แบ่งพอร์ตการลงทุนใน ‘กองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMB-PRINCIPAL iPROP)’ ซึ่งภายใต้สถานการณ์ปัจจุบัน จะเน้นการลงทุนในไทย ได้แก่ การลงทุน Property Fund และ REIT กลุ่มออฟฟิศและค้าปลีก ที่มีอุปทานใหม่ค่อนข้างจำกัดและค่าเช่าปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ส่วนในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก เน้นการลงทุน REIT ในสิงคโปร์ที่มีการจ่ายปันผลดี และมีมุมมองเชิงบวกกับกลุ่ม Business Park และดาต้า เซ็นเตอร์ ที่มีซัพพลายใหม่จำกัด

“อย่างไรก็ตามในภาวะที่ตลาดผันผวนจาก FED ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะใช้กลยุทธ์เลือกลงทุนเป็นรายตัวที่มีพื้นฐานดีและขายทำกำไรเมื่อมูลค่าหน่วยทรัสต์สูงเกินปัจจัยพื้นฐาน  โดยคาดหวังโอกาสรับผลตอบแทนการลงทุน 5 – 7% ต่อปี”

ทั้งนี้ ณ สิ้นปี2018 หลักทรัพย์ที่เข้าลงทุน 4 อันดับแรก ได้แก่

1. Capitaland Mall Trust ซึ่งเป็น REIT ขนาดใหญ่ที่สุดในสิงคโปร์ อัตราผลตอบแทน 5.03%
2. กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล (DIF) อัตราผลตอบแทน 5.00%
3. Frasers Centrepoint Trust (สิงคโปร์) อัตราผลตอบแทน 4.66%
4. กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซี.พี.ทาวเวอร์ โกรท อัตราผลตอบแทน 4.63%

“การลงทุนในกองทุน Property Fund และ REIT ยังคาดหวังว่าจะให้โอกาสรับผลตอบแทนในรูปของ Income ในอัตราประมาณ 5-7% ต่อปี โดย ‘กอง CIMB-PRINCIPAL iPROP’ เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรับผลตอบแทนอย่างเหมาะสมในภาวะตลาดหุ้นผันผวน แนะนำให้ถือลงทุนระยะยาวไม่ต่ำกว่า 3-5 ปี เชื่อว่ากองทุนนี้จะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน”