การลงทุนในปัจจุบันมีทางเลือกมากมายเหลือเกิน นอกจากหุ้นและกองทุนยังมีการลงทุนใหม่ๆที่ต้องทำความเข้าใจ ซึ่งในระยะหลังๆ อีกคำนึงที่ได้ยินกันบ่อยๆเริ่มพูดถึงการลงทุนคือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ซึ่งย่อมาจาก Real Estate Investment Trust (REIT) ที่เริ่มเป็นกระแสการลงทุนมากขึ้น

ซึ่งที่ผ่านมามีคำถามมากมายว่า REIT แตกต่างกับกองทุนรวมอสังหาหรือ Property Fund อย่างไร จริงๆ แล้วคล้ายกันมาก แต่ REIT ไม่ใช่กองทุนรวม! และไม่ได้เป็นนิติบุคคลเหมือนกับ Property Fund แต่ REIT มีสถานะเป็นกองทรัพย์สิน รับผิดชอบโดยทรัสตีและลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศได้ หรือพูดให้เข้าใจง่ายคือ REIT มีความยืดหยุ่นมากกว่า

 

แล้วผู้ลงทุนได้อะไรจากการลงทุนใน REIT บ้าง?

ด้วยลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะได้รับ “เงินปันผล” จากสิทธิการเช่าอสังหาของกองทรัสต์ แทนที่เราจะเป็นผู้เช่าอสังหาเอง เสน่ห์ของ REIT ก็คือจะทำให้เราได้รับผลตอบแทนเสมือนเป็น “ผู้ให้เช่า”

แล้วจะเลือก REIT ไหนดีล่ะ? สำหรับการลงทุนใน REIT นั้นมีหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น REIT ที่ลงทุนในออฟฟิศให้เช่า อาคารเก็บสินค้า โรงแรม  สนามบิน อาคารศูนย์แสดงสินค้า   

แต่วันนี้ทาง Wealthy Thai จะขอหยิบยก REIT ที่อยู่ใกล้ตัว ลงทุนง่ายและที่สำคัญคือผลตอบแทนสูง นั่นก็คือ “SHREIT” หรือ สตราทีจีก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด กองทรัสต์อสังหาฯ แห่งเดียวที่ลงทุนด้านโรงแรมในอาเซียน  

 

จุดเด่นของ SHREIT คือ การลงทุนในโรงแรมในอาเซียน! มีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด เป็นทรัสตี

ซึ่งปัจจุบันสินทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ประกอบด้วย

• โรงแรมPullman Jakarta Central Park ในกรุงจากาตาร์ ประเทศอินโดนีเซีย เป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว จำนวน 317 ห้อง 
• โรงแรมCapri by Fraser ระดับ 4 ดาว โดยมีห้องพักจำนวน 175 ห้อง
• โรงแรมIBIS Saigon South ซึ่งเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว จำนวน 140 ห้อง ในเมืองโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม
  
  

โดยทางกรรมการบริหารหนุ่ม “คริสตอป วายบี แองเจโล่ ฟอซิเนสติ” ซึ่งเป็นผู้ที่มีประสบการณ์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสในเอเชียแปซิฟิก และเป็นผู้ก่อตั้งบริษัท Venture Capital 2 แห่งในอาเซียน

 

อธิบายถึง “โอกาสการเข้าลงทุนในโรงแรม” ในอาเซียน โดยเฉพาะในเวียดนามและลาวว่า ปัจจุบันภาคการท่องเที่ยวเติบโตขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะ “นักท่องเที่ยวจีน” ที่เพิ่มขึ้นสูงมาก ภายในเวลา 6 ปีนี้ ยอดนักท่องเที่ยวจีนเติบโตก้าวกระโดด จาก 1 ล้านคนเป็น 10 ล้านคน

“ผมเองเป็นคนฝรั่งเศส ประเทศที่ต้อนรับนักท่องเที่ยวมากที่สุดในโลก! หรือประมาณ 80 ล้านคน แต่ในจำนวนนี้มีนักท่องเที่ยวจีนแค่ 1 ล้านคน คิดเป็นไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ต่างกับโอกาสสำคัญของการเข้าลงทุนในโรงแรมในภูมิภาคนี้ ไม่ว่าจะเป็นตลาดท่องเที่ยวแห่งใหม่อย่างเวียดนาม มีจำนวนนักท่องเที่ยวเฉลี่ย 5 ล้านคน อินโดนีเซีย 2 ล้านคน และในไทย 10 ล้านคน” คริสตอปกล่าว

นอกจากการขยายตัวของการท่องเที่ยวแล้ว สิ่งที่ผู้บริหารมีประสบการณ์โดยตรง เมื่อต้องเดินทางไปประเทศเพื่อนบ้านคือ ราคาห้องพักในโรงแรมแพงมาก! ประมาณ 200 เหรียญ หรือตีเป็นเงินไทย 6,336 บาท ก่อนที่คุณคริสตอปจะย้ำว่า and not great hotel!

เพราะฉะนั้นด้วยเหตุผล 2 ข้อคือ การท่องเที่ยวที่ขยายตัว บวกกับซัพพลายมีน้อย สวนทางกับดีมานท์ที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ SHREIT เป็นกองทรัสต์ที่โดดเด่นขึ้นมา 

“ปธาน สมบูรณสิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจีก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด กล่าวขยายความว่า “เรื่องของผลตอบแทนนั้น เราอาจจะชี้นำนักลงทุนไม่ได้ แต่โดยเฉลี่ยตั้งแต่ตั้งกองฯ มา SHRIET ให้ผลตอบแทนหรือ Dividend Yield ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับราคาหน่วยปัจจุบัน แต่ในปีนี้จะให้ผลตอบแทนเท่าไหร่ต้องรอดูผลประกอบการอีกครั้ง

ภาวะการลงทุนที่อาจจะได้รับความเสี่ยงจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว แต่อยากให้มั่นใจว่าปัจจัยพื้นฐานหรือ Fundamental ของ SHREIT จะไม่ได้รับผลกระทบแน่นอน โดยเฉพาะในเวียดนาม ซึ่งเป็นประเทศที่กองทรัสต์เข้าไปลงทุนเป็นหลัก”

ด้านคริสตอปกล่าวเสริมว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจเวียดนามยังเติบโต 7% กว่าๆ แม้ว่าภาพรวมอสังหาฯ จะสโลว์ดาวน์ไปบ้าง จากผู้เล่นในประเทศที่ชอบลงทุนในรูปแบบอสังหา Resident มากกว่าการลงทุนในรูปแบบโรงแรม แต่อุตสาหกรรมการผลิตยังเติบโตดี

 

เป้าหมายในอนาคตและการลงทุนเพิ่มเติมของ SHREIT

สำหรับแผนการลงทุนในปี 2562 ผู้บริหารทั้ง 2 ให้ไกด์ไลน์ว่า SHREIT กำลังเจรจาธุรกิจอยู่! คาดว่าจะได้ความชัดเจนในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ โดยจะเพิ่มการลงทุนในโรงแรมที่เวียดนามอีก 2-3 แห่ง มูลค่าประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ทำให้ “พอร์ต” ของ SHREIT ณ สิ้นปีจะมีมูลค่าเกือบ 10,000 ล้านบาท จากสินทรัพย์ปัจจุบันที่มีมูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาท

แล้วจะเข้าไปลงทุนในโรงแรมอะไรบ้าง? ผู้บริหารให้คำตอบกับนักลงทุนว่า สนใจจะเข้าไปลงทุนทั้งโรงแรมเชนใหญ่ระดับโลก หรือ International Brand และในส่วนเรสซิเดนท์ของเดเวลอปเปอร์ในประเทศเวียดนาม แต่จะปรับ “รูปแบบการเจรจา” ใหม่ คือแทนที่จะเจรจาทีละโรงแรมหรือทีละช็อต ก็คุยดีลกันเป็นล็อตๆ เช่น โรงแรมแบรนด์นั้นๆ มีโรงแรมในเครือหลายแห่งหรือหลายที่ ก็คุยเรื่องไปป์ไลน์ของโรงแรมไปเลย 

และนอกจากเวียดนามแล้ว อีกประเทศที่ SHREIT สนใจคือเมียนมาร์ โดยเฉพาะในอีก 2-3 ปีข้างหน้าที่ผู้บริหารบอกว่าน่าสนใจมากทีเดียว! แต่ตอนนี้ขอลุยเวียดนามก่อน  ทั้งนี้ในส่วนแผนการเพิ่มทุน ทาง SHREIT ก็จะต้องเพิ่มทุนตามปกติอยู่แล้ว

เพราะฉะนั้นใครที่สนใจการลงทุนในด้านโรงแรม แต่เงินทุนไม่เพียงพอหรือมีเงินน้อย  SHREIT ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจเพื่อลงทุนรับผลตอบแทนจากการเติบโตของนักท่องเที่ยวในอาเซียน