“อสังหาริมทรัพย์” เป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่คนส่วนใหญ่คุ้นเคยเป็นอย่างดี เพราะว่าเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ชัดเจนและมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นเรื่อยๆในแต่ละปี หากเลือกที่จะลงทุนหรือซื้อสินทรัพย์ประเภทนี้ ก็จำเป็นจะต้องศึกษาค่อนข้างมาก เพราะว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูงต่อการซื้อขายแต่ละครั้ง และมีค่าธรรมเนียมค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับสินทรัพย์เหล่านี้...

ทองคำ            ค่ากำเหน็จประมาณ 2-3%

กองทุน (หุ้น)    ค่าธรรมเนียมการขายหน่วยลงทุน 1-2%

หุ้น                 มีค่าธรรมเนียมซื้อขาย 0.15%-0.25%

ในขณะที่การซื้อขายอสังหาฯแต่ละครั้ง มีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น โดยทั่วไป จะมีรายการค่าใช้จ่ายต่อไปนี้...

ฝั่งคนขาย

1. ค่าธรรมเนียมโอน จ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน 2% ของ “ราคาประเมิน” ซึ่งโดยปกติจะแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและขายคนละ 1%
   
   
   
2. อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) โดยค่าใช้จ่ายอากรแสตมป์นั้นคิดต่อเมื่อมีการถือครองที่ดินนั้นไม่น้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
   
   
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาตลาด (แล้วแต่ว่าตัวใดสูงกว่ากัน) ในกรณีที่ไม่เข้าเกณฑ์ของอากรแสตมป์ คือมีการถือครองมาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี (กฎเกณฑ์นี้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาฯ)
   
   
4. ในฝั่งของผู้ขายภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย โดยคิดเป็นรายได้ของผู้ขายโดยมีอัตราแตกต่างกันไปตามปีที่ถือครองและราคาของอสังหาฯ โดยสามารถดูรายละเอียดการคำนวณได้ตามลิงค์นี้ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht05.asp

หรือหากใครดูแล้วยังงงๆ อยากคิดตัวเลขเป๊ะๆ ก็สามารถคำนวณโดยใช้โปรแกรมตามลิงค์นี้ได้เช่นกัน http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp

5. หากทรัพย์ชิ้นนั้นมีนายหน้าเป็นผู้ทำการตลาดแนะนำผู้ซื้อผู้ขายให้ ก็ยังต้องมีค่านายหน้าโดยราคาตลาดอยู่ที่ 3% ของราคาซื้อขาย

ฝั่งผู้ซื้อ

กรณีขอสินเชื่อ จะมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินที่จดจำนอง และค่าอากรแสตมป์ในการติดสัญญาเงินกู้ 0.05% ของวงเงินกู้

ในฐานะผู้ขาย ย่อมอยากได้กำไรสูงสุด ดังนั้น การวางแผนภาษีหรือค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จึงเป็นเรื่องสำคัญ สมมุติว่า ทรัพย์ชิ้นหนึ่งราคา 2 ล้านบาท ถือครองมามากกว่า 5 ปี จะเกิดค่าใช้จ่ายในแต่ละฝั่ง ดังนี้

ผู้ขาย

สิ่งที่เราจะต้องทราบก่อนจะตัดสินใจลงทุนคือ “เราวางแผนภาษีอย่างไรกับทรัพย์ชิ้นนี้” จากตัวอย่างจะพบว่า ค่าใช้จ่ายในการโอน หายไป 1 ประเภท คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากจะต้องเสียเพียงประเภทเดียวระหว่าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) กับ อากรแสตมป์ (0.5%) ซึ่งถ้าจะวางแผนให้เสียอากรแสตมป์ จะต้องเข้าเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง ระหว่าง ‘ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 5 ปีขึ้นไป’ หรือ  ‘มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี’

“วิธีวางแผนที่ง่ายที่สุด คือ นำชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปอยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี ก็จะประหยัดค่าใช้จ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้แล้ว ประมาณ 2.8%”

หากไม่ถนัดกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จับต้องได้ ในทุกวันนี้มีทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจอีกช่องทางหนึ่ง สำหรับผู้ที่สนใจแต่เรื่องผลตอบแทนที่ใกล้เคียง กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเรื่องของ ‘อัตราผลตอบแทน’ และ ‘ความถี่ในการจ่ายกระแสเงินสด’ นั่นคือการลงทุนใน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์”

ซึ่งทุกวันนี้มีทั้งแบบลงทุนโดยตรงในกองทุนอสังหาฯ เป็นแห่งๆไป หรือลงทุนทางอ้อมผ่าน กองทุนรวมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กองทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์หลายๆ แห่ง) ซึ่งจะมีข้อดีคือมีค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ต่ำกว่า แต่ก็อาจจะมีข้อจำกัดที่เป็นเสน่ห์ของอสังหาฯ คือ ‘การกู้มาเพื่อซื้อ’ หรือที่เราเรียกกว่า ‘Leverage’ นั่นเอง

โดยสรุป การลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ก็นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงอยู่ดี ราคาซื้อขาย อัตราค่าเช่า ก็สามารถขึ้นลงได้ไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ดังนั้นสิ่งสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงได้ คือการทำความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นสภาวะตลาด ทำเล และควรมีการกระจายความเสี่ยงที่ดีเพื่อไม่ให้ทรัพย์สินกระจุกตัวมากเกินไปเมื่อเกิดสภาวะตลาดขาลงนั่นเอง

“อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ลดความเสี่ยงได้แน่นอนมากขึ้น การวางแผนเพื่อลดค่าใช้จ่ายในการลงทุน เช่น การนำชื่อเข้าทะเบียนบ้าน เพื่อประหยัดภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ถือเป็นอีก หนึ่งทางเลือกที่จะช่วยให้มีโอกาสเพิ่มกำไรได้ นอกจากนี้ หากไม่ถนัดทำธุรกรรมต่างๆ และต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้เช่นกัน”

ติดตามความรู้และข่าวสารสมาคมนักวางแผนการเงินไทย ได้ที่ LINE@cfpthailand  , TFPA Facebook Fanpage และ  www.tfpa.or.th