ทุกวันนี้ หากพูดถึงการลงทุนในกอง REIT ก็มีกอง REIT หลายประเภทให้นักลงทุนได้เลือก ที่มีทั้งการเข้าลงทุนในออฟฟิศสำนักงาน โรงงาน หรืออสังหาฯ อื่นๆ ที่ล้วนมีจุดเด่นจุดด้อยและให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่แตกต่างกันและมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านที่ส่งผลกรทบต่อการดำเนินงานในสินทรัพย์ที่แตกต่างกันออกไป 

การลงทุนกอง REIT ที่ลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมบ้านเราในปีนี้ ดูจะมีความเสี่ยงมากกว่าทุกปีที่ผ่านมา เนื่องจากเจอปัจจัยของผลกระทบนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแตกต่างกับบรรดากอง REIT ที่ลงทุนสินทรัพย์ในประเภทเดียวกัน แต่สินทรัพย์นั้นกระจายอยู่ในภูมิภาคอาเซียน อย่างเช่น ‘ทรัสต์ SHREIT’ ที่กำลังจะเป็นจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ครบ 1 ปีในช่วงปลายเดือนธันวาคมนี้

ความโดดเด่นของทรัสต์ SHREIT คือ การเป็นกอง REIT โรงแรมเพียงกองเดียวที่ลงทุนในทรัพย์สินที่อยู่ต่างประเทศ ภายใต้การบริหารของ Strategic Property Investors ผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ 

ในการลงทุนครั้งแรกนั้น SHREIT เข้าลงทุนในกรรมสิทธิ์แบบต่ออายุได้ เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม และสิทธิการเช่าโรงแรม 3 แห่ง ได้แก่ 

1. โรงแรม Pullman Jakarta Central Park กรุงจาการ์ตา อินโดนีเซีย (5 ดาว)
2. โรงแรม Capri by Fraser เมืองโฮจิมินห์ เวียดนาม (4 ดาว) 
3. โรงแรม IBIS Saigon South เมืองโฮจิมินห์ เวียดนาม (3 ดาว) 

ซึ่งในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมา นักลงทุนที่ถือหน่วยทรัสต์ SHREIT ตั้งแต่วันที่เข้าตลาดฯ จะได้รับเงินผลตอบแทน ทั้งในรูปเงินปันผลและเงินลดทุน รวม 0.5997 บาทต่อหน่วย ถือเป็นกองทรัสต์โรงแรมอันดับต้นๆ ที่ให้เงินจ่ายตอบแทนจากการลงทุนสูงสุด

 

และตอนนี้ SHREIT มีแผนเข้าลงทุนเพิ่มเติม ในโรงแรมในอาเซียน อีก 2 แห่ง
- โรงแรม Sofitel Bali Nusa Dua Beach Resort เกาะบาหลี อินโดนีเซีย ระดับ 5 ดาว (สิทธิการเช่า)
- โรงแรม Hilton Garden Inn Kuala Lumpur กรุงกัวลาลัมเปอร์ มาเลเซีย ระดับ 4 ดาว (กรรมสิทธิ์)

 

โดยเตรียมเปิดให้ผู้ถือหน่วยเดิม มีสิทธิจองซื้อในอัตรา 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.5881 หน่วยทรัสต์ใหม่ โดยกำหนดช่วงราคาเสนอขายเบื้องต้นที่ 9.40 – 9.55 บาทต่อหน่วย

สำหรับสินทรัพย์ใหม่ที่จะเข้าลงทุนเพิ่ม ในส่วนโรงแรม Sofitel Bali Nusa Dua Beach Resort ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เรียกว่า ITDC Tourism Complex Nusa Dua ซึ่งรัฐบาลอินโดนีเซียจะพัฒนาให้เป็นพื้นที่ท่องเที่ยวระดับโลก โดยลูกค้าที่เข้ามาพักก็มีหลากหลายสัญชาติ จึงเป็นผลดีในการช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงลูกค้ากลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง

ขณะที่โรงแรม Hilton Garden Inn Kuala Lumpur อยู่ในเขต Chow Kit ที่อยู่ใกล้กับ Kuala Lumpur City Centre ย่านศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว และที่สำคัญ ยังเป็นโรงแรมแบรนด์นานาชาติเพียงแห่งเดียวในย่านนี้อีกด้วย

นอกจากนี้ สินทรัพย์ใหม่ทั้ง 2 แห่ง ยังมีศักยภาพการเติบโตที่ดี จากทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่ในประเทศที่เศรษฐกิจกำลังเติบโต และมีการขยายตัวด้านธุรกิจท่องเที่ยว โดยเกาะบาหลีถือเป็นหนึ่งในเมืองจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวทั่วโลก มีจำนวนนักท่องเที่ยวเติบโตเฉลี่ย 14.6% ต่อปี

ส่วนกรุงกัวลาลัมเปอร์ ก็มีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่หลากหลาย โดย 10 ปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8% ต่อปี และนักท่องเที่ยวภายในประเทศเอง ก็นิยมเดินทางมาท่องเที่ยวที่เมืองนี้เพิ่มขึ้นถึง 12.3%

 

 

ปัจจุบัน SHREIT อยู่ระหว่างการพิจารณาโดยสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่ออนุมัติแบบคำขอเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ออกใหม่ แบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ และร่างหนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ เพื่อเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 415 ล้านหน่วย และเป็นการกู้ยืมเงินอีกไม่เกินประมาณ 67.5 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 2,363 ล้านบาท เพื่อนำเงินที่ได้ไปลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ที่กล่าวไป ซึ่งคาดว่าจะมีมูลค่าสินทรัพย์รวมกันไม่เกินประมาณ 173.84 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 6,084 ล้านบาท 

โดยคาดว่าหลังจากที่ SHREIT เข้าลงทุนเพิ่มเติมแล้วเสร็จ จะมีขนาดมูลค่าสินทรัพย์เพิ่มเป็นกว่า 10,000 ล้านบาท และส่งผลให้ SHREIT มีขนาดทรัพย์สินใหญ่ที่สุด ในกองทรัสต์ที่ลงทุนในโรงแรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และมีโอกาสสร้างผลประโยชน์ให้แก่นักลงทุนเพิ่มขึ้นในอนาคต