ปี 2562 เป็นปีหมู แต่ไม่หมู สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเจอโจทย์ยาก

โจทย์แรกคือความกังวลกลุ่มลูกค้าชาวจีนเริ่มชะลอการซื้อคอนโดมิเนียม หลังเศรษฐกิจจีนเติบโตลดลงจากผลกระทบสงครามการค้ากับสหรัฐฯ กระทบเงินหยวนอ่อนค่าลง ซึ่งไม่ส่งผลดีกับคนจีนที่ลงทุนซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ และต้องจับตามองจะลุกลามถึงขั้นทิ้งดาวน์หรือไม่

ประมาณปี 2554 – 2555 กลุ่มทุนจีนเริ่มเข้ามารุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะโซนพระราม 9 และรัชดาภิเษกที่อยู่ใกล้กับสถานฑูตจีน โดยเริ่มจากการเข้าเป็นดีเวลอปเปอร์พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อขายให้นักลงทุนจีนผสมกับลูกค้าส่วนหนึ่งที่เป็นคนไทย  

หลังจากนั้นตลาดอสังหาฯ ก็พัฒนากลยุทธ์ขายคอนโดฯ โดยมีโบรกเกอร์หรือนายหน้าชาวจีนแนะนำคนจีนด้วยกันเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในไทย หรือบางครั้งใช้วิธีซื้อเหมายกชั้น และนำไปขายต่อให้แก่คนจีน ส่งผลให้สัดส่วนลูกค้าชาวจีนที่ซื้อคอนโดฯ ในไทยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากเดิมที่เป็นกลุ่มฮ่องกงและสิงคโปร์

“สุรเชษฐ กองชีพ” ที่มีประสบการณ์งานวิจัยอสังหาริมทรัพย์ 12 ปี ให้ความเห็น “Wealthy Thai” ว่า คนจีนเริ่มเข้ามาซื้อคอนโดฯ เมื่อประมาณปี 2559 ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและบางส่วนซื้อเพื่อหวังเก็งกำไร ทำเลยอดฮิตคือแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เปิดให้บริการ และปัจจุบันให้ความสนใจซื้อคอนโดฯ ตามรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายด้วย

“ปัญหาเศรษฐกิจในจีนที่ชะลอตัวและค่าเงินหยวนที่อ่อนลง ประเมินว่าจะทำให้คนจีนเข้ามาซื้อคอนโดฯ ลดลงบ้าง เพราะกังวลเรื่องเศรษฐกิจ ต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มขึ้น ขณะที่อัตราผลตอบแทนก็ลดลงด้วย ส่วนจะกระทบถึงขนาดไม่โอนกรรมสิทธ์หรือไม่ คงต้องรอดู เชื่อว่าอาจจะมีบ้างแต่ไม่ถึงขั้นรุนแรง”

นอกจากความกังวลคนจีนชะลอซื้ออสังหาฯ อสังหาฯ เจอโจทย์ที่สองคือการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่โดยแบงก์ชาติ หรือที่เรียกสั้นๆ ว่า “LTV” (Loan to Value) ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย.2562 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯ ชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อลงทุนปล่อยเช่าและซื้อเก็งกำไร

หลังมีกระแสข่าวแบงก์ชาติจะออกมาตรการ LTV เมื่อปลายปีที่ผ่านมา หุ้นอสังหาฯ ส่วนใหญ่ผันผวนแรง กดดันราคาหุ้นในช่วงไตรมาส  4/61 ลดลงกว่า 5 – 20% จากความกังวลผลประกอบการในอนาคตจะลดลง แล้วถามว่าผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ปี 2562 จะเจอผลกระทบแค่ไหน!!!

ธุรกิจอสังหาฯ มีตัวเลขสำคัญ 3 ตัว ที่สะท้อนผลการดำเนินงาน

1. ตัวเลขพรีเซลหรือยอดขายที่เกิดขึ้นในแต่ละปี
2. แบ็กล็อกหรือยอดขายที่รอรับรู้รายได้
3. ยอดรับรู้รายได้ที่เกิดขึ้น

จากปัจจัยเรื่องกำลังซื้อคนจีนและมาตรการ LTV ถ้ามองที่ “พรีเซล” และ “แบ็กล็อก” ในปี 2562 ก็มีโอกาสที่จะชะลอตัวเนื่องจากกลุ่มที่ซื้อลงทุนและซื้อเก็งกำไรจะลดลง ส่วนตัวเลข “ยอดรับรู้รายได้” ประเมินกันว่าอาจจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก

“เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม” ผู้บริหารฝ่ายวิจัย บล.เอเซียพลัส มองว่า มาตรการ LTV และความกังวลคนจีนชะลอซื้อคอนโดฯ อาจจะกระทบพรีเซลบริษัทอสังหาฯ ในตลาดปรับลดลงบ้าง เพราะหลายบริษัทฯ ปรับตัวโดยเพิ่มสัดส่วนเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นในปีนี้ และชะลอการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่

“ส่วนยอดรับรู้รายได้ประเมินว่าไม่น่าจะมีผลกระทบ เพราะปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ 16 รายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่น PSH, LH, AP ฯลฯ ซึ่งครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันเกินกว่า 50% มีแบ็กล็อกที่จะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้รวมประมาณ 1 แสนล้านบาท คิดเป็นประมาณ 40% ของเป้าหมายรับรู้รายได้ทั้งปี ส่วนที่เหลืออีก 60% จะมาการขายคอนโดฯ ในสต๊อก และบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ขายและโอนได้ในปีนี้”

ดังนั้นแนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 4/61 ถึงไตรมาส 1/62 น่าจะมีอัตราเติบโตที่ดี เพราะแทบทุกบริษัทอัดแคมเปญเร่งระบายสต๊อกครั้งใหญ่ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ก่อนจะเริ่มบังคับใช้มาตรการ LTV 1 เม.ย. 2562 ชนิดที่เรียกว่าใครที่ซื้อตอนนี้อาจได้ราคาดีที่สุดในรอบปี

จึงไม่แปลกที่ราคาหุ้นอสังหาฯ กำลังฟื้นตัวจากปลายปีที่ผ่านมา หลังถูกขายอย่างหนักในช่วงปลายปีที่ผ่านมา!!!