ยุค ‘ดอกเบี้ยต่ำ’ ติดดินคงจะอยู่กับคนไทยไปอีกนานเลยทีเดียว และไม่ต้องฝันไปไกลว่าดอกเบี้ยจะกลับมาสูงเป็น 10% เหมือนยุคฟองสบู่ด้วย ผลตอบแทนสูงๆ ก็อยากได้ แต่ไม่อยากเสี่ยงมาก ‘หุ้น’ ก็น่ากลัว ‘ตราสารหนี้’ ก็ผลตอบแทนต่ำไป ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่มีความคิดประมาณนี้

“Real Estate Investment Trust : REIT” เป็นคำตอบสุดท้ายที่คุณต้องการ ผลตอบแทนดีกว่าตราสารหนี้ และไม่เสี่ยงเท่าหุ้น สามารถสร้างกระแสรายได้กลับมาให้ผู้ลงทุนได้อย่างสม่ำเสมอในลักษณะของ ‘Passive Income’ ได้เป็นอย่างดี

“จริงๆ แล้ว REIT ก็คือรูปแบบ ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ ที่นักลงทุนไทยคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีนั่นแหละ เพียงแต่มาทำเป็น REIT ซึ่งอยู่ภายใต้พ.ร.บ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุนเท่านั้นเอง แต่โดยหลักการแล้วก็เพื่อเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็น ‘ค่าเช่า’ เป็นหลักเพื่อนำมาส่งต่อให้ผู้ถือหน่วยในรูปของ ‘เงินปันผล’ ต่อไปนั่นเอง”

ครั้งนี้เราจะมาถอดรหัส “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท (AIMCG)” หนึ่งใน REIT ที่มีความน่าสนใจกองหนึ่งในอุตสาหกรรมที่กำลังเตรียมจะเปิดเสนอขายครั้งแรก (IPO) เร็วๆ นี้กัน

“AIMCG”...ลงทุนใน 3 ไลฟ์สไตล์มอลล์ที่เป็น ‘Winner’

“ดูวัวชั่วดี ก็ที่หาง ดูนาง ดูแม่เหมือนแลเห็น…” กลอนบทนี้ยังคงใช้ได้ดีแม้กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีล้าสมัยแต่ประการใด อย่าลืมว่า... ‘อสังหาริมทรัพย์’ ก็มีมากมายไปหมด ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์อะไรก็ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หวังรายได้จาก ‘ค่าเช่า’ ก็ต้องไปโฟกัสกันก่อนเลยว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ ‘AIMCG’ จะไปลงนั้นตอบโจทย์ในเรื่องนี้ได้หรือเปล่า? เป็นอันดับแรกเลย…

‘อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate Property)’ คือ ทรัพย์สินที่ ‘AIMCG’ สามารถจะลงทุนได้ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ศูนย์การค้า ,อาคารสำนักงาน ,ศูนย์ประชุม,Community Mall ฯลฯ เรียกว่า...ถ้าเข้าหลักเกณฑ์การเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเชิงพาณิชย์ก็ลงทุนได้หมด แต่ในการลงทุนครั้งแรกที่ก่อตั้งนั้น จะลงทุนใน ‘Life Style Mall’ ซึ่งมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่มีความโดดเด่นแตกต่างกันออกไปใน 3 ทำเล กระจายไปใน 3 จังหวัด ได้แก่

• ‘โครงการยูดี ทาวน์’ จ.อุดรธานี
• ‘โครงการพอร์โต้ ชิโน่’ จ.สมุทรสาคร
• ‘โครงการ72 คอร์ทยาร์ด’ ใจกลางซอยทองหล่อ กรุงเทพฯ

“ทั้ง 3 Lifestyle Mall นี้ แม้จะไม่ใช่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ก็จริง แต่เชื่อว่าหลายคนรู้จัก หลายคนเคยผ่าน และหลายคนอาจจะเคยใช้บริการมาแล้วด้วย แต่ก็คงมีอีกหลายคนที่อาจจะยังไม่เคยรู้จักมาก่อนจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม แต่ในยุคแห่งเทคโนโลยีเช่นนี้ หยิบมือถือของคุณมาลองค้นหาข้อมูลดูก่อนได้ แล้วคุณจะพบว่า...นี่คือ 3 Lifestyle Mall ที่มีศักยภาพเป็น Winner ในธุรกิจนี้อย่างแท้จริง”

ทรัพย์สินที่ “AIMCG” จะลงทุน

ที่มา : sec.or.th

สำหรับ “โครงการยูดี ทาวน์” นั้น ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 28 ไร่ อยู่บนถ.โพศรี อ.เมือง จ.อุดรธานี มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 48,000 ตร.ม. ตั้งอยู่ใจกลางเมืองจ.อุดรธานี ทำให้การเดินทางและเข้าถึงโครงการสะดวกมาก จัดเป็น Lifestyle Mall ที่ใหญ่ที่สุดในจ.อุดรธานีและภาคอีสาน มีร้านค้าทั้งที่เป็นแบรด์ชั้นนำและแบรนด์ท้องถิ่น มาครบจบในที่เดียว ฐานลูกค้าส่วนใหญ่ประมาณ 70% เป็นคนท้องถิ่น อีก 30% มาจากภูมิภาคอื่นๆ สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์คนอุดรธานีและจังหวัดใกล้เคียง รวมถึงนักท่องเที่ยวจากสปป.ลาว ที่นิยมเดินทางเข้ามาเลือกซื้อสินค้าและท่องเที่ยวในไทย ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายที่ต้องมาเยือนเมื่อมาจ.อุดรธานีเลยก็คงไม่ผิดนัก

ส่วน “โครงการพอร์โต้ ชิโน่” ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 14 ไร่ บนถ.พระราม2 (ขาออก) อ.เมือง จ.สมุทรสาคร เป็น Lifestyle Mall ที่ใหญ่ที่สุดใน จ.สมุทรสาคร ถือเป็นจุดนัดพบที่สำคัญของนักท่องเที่ยว (Rest Area) ที่จะเดินทางล่องใต้ บริเวณโดยรอบโครงการมคีวามหนาแน่นของประชากรสูงจึงเป็นศูนยก์ลางของคนในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อสูง ที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกในการดำรงชีวิตครบครัน ทั้งร้านอาหารชั้นนำ ศูนย์อาหาร ซุปเปอร์มาร์เก็ต ตลาดนัด และด้วยทำเลที่ตั้งที่เป็นจุดยุทธศาตร์นี้จึงทำให้มีฐานลูกค้าหลักเป็นคนในพื้นที่ ส่วนที่เหลือก็จะเป็นกลุ่มนักเดินทาง

สุดท้าย “โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด” ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 5,000 ตร.ม. ใจกลางทองหล่อ (ซ.สุขุมวิท55) เป็นศูนย์รวมร้านอาหารและเครื่องดื่มมีระดับ หลากหลายสไตล ์ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้บริโภคย่านทองหล่อกรุงเทพฯ และเป็นหนึ่งในจุดนัดพบเพื่อสังสรรค์ที่ได้รับความนิยมของคนกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง  

“ด้วยจุดเด่นที่แตกต่างกันของทั้ง 3 โครงการ ในทำเลทองที่ยึดครองจุดยุทธศาสตร์เอาไว้ได้ จึงไม่น่าแปลใจว่าทำไมนี่จึงเป็น Winner ในธุรกิจ Lifestyle Mall ที่ถูกคัดสรรมาอย่างตั้งใจกลายเป็นส่วนผสมที่ลงตัวอยู่ใน ‘AIMCG’ ในครั้งนี้”

3 โครงการ...บริหารโดย ‘กลุ่มเจ้าของทรัพย์’ ที่มีประสบการณ์

พอพูดถึง Lifestyle Mall หลายคนอาจจะกังวลเพราะเห็นโครงการในลักษณะนี้ผุดขึ้นมามากมายในช่วงที่ผ่านมา ที่ ‘ล้มเหลว’ เงียบเหงา วังเวง ต้องปิดกิจการไปก็มีเยอะ ที่ ‘ประสบความสำเร็จ’ คึกคักก็ยังมีให้เห็นเช่นกัน หรือจะเป็น ‘ธุรกิจปราบเซียน’ ที่ทำยากหรือเปล่า? ระยะยาวจะโอเคมั้ย? ห้างใหญ่ๆ ก็มีจะไปแข่งกับเขาได้หรือ? สารพัดคำถามอาจจะผุดขึ้นมาในหัวเอาได้ง่ายๆ

แล้ว ‘AIMCG’ ทำไมเลือกลงทุนกับ 3 โครงการ Lifestyle เล่า?

อย่างที่กล่าวไว้ในตอนต้นว่า...ทั้ง 3 โครงการนี้เป็น ‘Winner’ ในธุรกิจ บริหารโดยเจ้าของทรัพย์ที่เป็น ‘ตัวจริง’ ในธุรกิจทั้ง 3 คน สามารถดูได้จาก ‘อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate)’ ของทั้ง 3 โครงการ ได้เป็นอย่างดี ในส่วนของ ‘ยูดี ทาวน์’ นั้นย้อนหลัง 3 ปีเฉลี่ย 97% ด้าน ’72 คอร์ทยาร์ด’ นี่ 100% ทุกปี

ส่วน ‘พอร์โต้ ชิโน่’ ย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ย 84% อีกประมาณ 20% ที่เหลือนั้นเป็น ‘ความตั้งใจ’ เพราะทางผู้บริหารมองว่า ร้านค้าเองก็มีอายุของตัวเองเช่นกัน ดังนั้นพื้นที่อีกประมาณ 20% นั้นก็จะเป็นส่วนที่ต้องคอยปรับปรุงเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ให้เข้ามาอยู่เสมอนั่นเอง

อัตราเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของทรัพย์สินที่ “AIMCG” ลงทุน

ที่มา :sec.or.th

“นี่คืออัตราการเช่าพื้นที่แบบยืนพื้นเป็นปกติของทั้ง 3 โครงการ แล้วช่วงแย่ๆ ละช่วงไหน แปลกแต่จริงที่ทั้ง 3 โครงการไม่มีช่วงเวลาเช่นนั้นในประวัติศาตร์การก่อตั้งมา ‘ยูดี ทาวน์’ ประมาณ 11 ปี ‘พอร์โต้ ชิโน่’ ประมาณ 7 ปี ส่วน ’72 คอร์ทยาร์ด’ อายุน้อยสุดประมาณ 3 ปี แต่เปรี้ยงสุดเช่นกัน ซึ่งใครที่เคยสัมผัสกับทั้ง 3 โครงการจะเห็นถึงพัฒนาการในเชิงบวก สะท้อนถึงศักยภาพและจุดเด่นเฉพาะตัว มีอัตราการเช่าพื้นที่สูง และมีผู้เช่าพื้นที่เป็นร้านค้าชั้นนำที่มีชื่อเสียง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้ามาใช้บริการในโครงการ เป็นการเพิ่มโอกาสให้แก่ ‘AIMCG’ ในการสร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาวได้เป็นอย่างดี”  

การทำ Lifestyle Mall ให้ประสบความสำเร็จ ‘ผู้บริหารโครงการ’ มีความสำคัญมาก ไม่ใช่จะมีแค่เงินมาสร้างแล้วหวังว่าจะมีคนมาเช่า นั่นอาจเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ทำให้ Lifestyle Mall ส่วนใหญ่ ‘ไม่ประสบความสำเร็จ’ ในธุรกิจ แต่ทั้ง 3 โครงการนี้ เจ้าของทรัพย์สินของแต่ละโครงการที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการมาเป็นระยะเวลานาน มีความเข้าใจตลาดและพฤติกรรมของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี

1. ‘โครงการยูดี ทาวน์’ บริหารโดย ‘บจ.อุดรพลาซ่า’

   
   

2. ‘โครงการพอร์โต้ ชิโน่’ บริหารโดย ‘บจ.ดี-แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้’
   

   
   

3. ‘โครงการ72 คอร์ทยาร์ด’ บริหารโดย ‘บจ.เชษฐโชติ’

“ทั้ง 3 โครงการ ถือกำเนิดมาจาก ‘ความตั้งใจ’ มีแนวคิดและมุมมองที่ชัดเจนเห็นชัดว่าตัวเองกำลังทำอะไร แล้วมีการพัฒนาต่อยอดมาอย่างต่อเนื่องไม่หยุดนิ่ง สร้างเป็น ‘จุดแข็ง’ ของแต่ละโครงการขึ้นมาจนสามารถดึงดูดผู้เช่าและผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการได้อย่างประสบความสำเร็จดังที่ปรากฎในปัจจุบัน และคงไม่หยุดไว้เพียงแค่นี้อย่างแน่นอน”

โอกาสของการเติบโตของ ‘AIMCG’

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ‘ทำเล’ สำคัญที่สุด เราได้เห็นแล้วว่า ทั้ง 3 โครงการตั้งอยู่ใน ‘ทำเลทอง’ ทั้งนั้น โอกาสที่จะมี ‘คู่แข่ง’ เบียดเข้ามาในพื้นที่แทบจะลืมไปได้เลย ในส่วนของ ‘ยูดี ทาวน์’ และ ‘พอร์โต้ ชิโน่’ นั้น มี ‘ห้างเซ็นทรัล’ อยู่ในบริเวณใกล้เคียง แต่จะเรียกว่าเป็น ‘คู่แข่ง’ คงไม่ถูกนัก ต้องเรียกว่า ‘ส่งเสริมกันและกัน’ มากกว่า เพราะทั้ง 2 โครงการมีมาก่อนที่จะมีห้างเซ็นทรัลเกิดขึ้นมา แต่โบราณว่าไว้...’ระยะทางพิสูจน์ม้า กาลเวลาพิสูจน์คน’ มองดูทั้ง 2 โครงการจากอดีตถึงปัจจุบัน ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องมาได้ ดังนั้น นักลงทุนสบายใจได้ในเรื่องนี้

“ทำเลดี ผู้บริหารโครงการเก่ง ก็สามารถจะบริหารให้โครงการมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ ไม่เพียงเท่านี้ยังมีโอกาสปรับ ‘เพิ่มค่าเช่า’ ได้ตามภาวะเงินเฟ้อ เมื่อครบกำหนดสัญญาซึ่งปกติก็ประมาณ 3 ปี โดยทั่วไป”

หลัง ‘AIMCG’ เข้าลงทุนในทั้ง 3 โครงการแล้ว ก็ยังคงให้เจ้าของโครงการบริหารต่อไป โดย ‘AIMCG’ จะให้เช่าพื้นที่ ‘บางส่วน’ ในทั้ง 3 โครงการ แก่เจ้าของโครงการเพื่อไปบริหารเองด้วย ในส่วนที่อาจจะเป็นพื้นที่ของร้านค้ารายย่อยที่จำเป็นต้องใช้ความคุ้นเคยกับลูกค้าในการเข้าไปบริหารจัดการนั่นเอง

“โดยการจัดหาผลประโยชน์ของ ‘AIMCG’ เป็นไปเพื่อสร้างอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับที่ดีและต่อเนื่องในระยะยาวให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นสำคัญ”

ส่วน ‘ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager :RM)’ จะเป็นผู้กำหนดนโยบายและกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์เพื่อสร้างรายได้ในเชิงพาณิชย์ให้ ‘AIMCG’ และก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยรวม ต่างฝ่ายต่างทำหน้าที่ที่ตัวเองถนัด

อย่างที่กล่าวไปแล้วว่า กลุ่มเจ้าของทรัพย์เป็นผู้บริหารที่มีความตั้งใจและความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจด้านนี้ “เงินที่ได้ไป” ก็จะนำไปพัฒนาต่อยอดธุรกิจของตัวเองเป็นการขยายอาณาจักรให้มีความน่าสนใจแบบ Non Stop นั่นเอง

“ยูดี ทาวน์”

ยังมีแผนการเติบโตอย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากการจัด Event Marketing ที่ยังคงทำอย่างต่อเนื่อง ทางผู้บริหารเตรียมพัฒนาต่อยอด ‘Convention Hall’ พื้นที่รวม 30,000 ตร.ม. ในบริเวณใกล้เคียงกันซึ่งจะเป็นจุดที่ไว้จัดงานประชุมสัมนา การแสดงสินค้าแห่งใหม่ของอุดรธานี จะทำให้พื้นที่บริเวณนี้กลายเป็น ‘ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)’ แห่งใหม่ของอุดรธานี ไม่เพียงเท่านี้ยังมีแผนจะต่อยอดด้วย ‘โรงแรม’ อีก 2 แห่ง ในละแวกใกล้เคียงกันนี้ด้วย ส่วนพื้นที่ในโครงการ ‘ยูดี ทาวน์’ จะมีการพัฒนาให้มีความทันสมัยมากขึ้น เพื่อให้เป็นจุดที่ลูกค้ามาใช้ชีวิตแบบสบายๆ ภายใต้บรรยากาศที่ดี

โครงการ ยูดี ทาวน์

ที่มา: อุดรพลาซ่า ,www.sec.or.th

“พอร์โต้ ชิโน่”

ในปีนี้เตรียมขับเคลื่อนธุรกิจภายใต้คอนเซ็ป Neighborhood Mall ซึ่งจะเน้นกลุ่มลูกค้าซึ่งเป็นคนท้องถิ่นมากขึ้น โดยจะมีการปรับปรุง Food Port ใหม่และเพิ่มร้านค้าดังในย่านสมุทรสาคร อีก 100 ร้านค้า ในบริเวณชั้น 1 และปรับพื้นที่ในส่วนชั้น 2 เป็น Seafood Zone ซึ่งรวมร้าน Seafood ชื่อดังหลากสไตล์บนพื้นที่กว่า 1,000 ตร.ม.

นอกจากนั้นจะมีการปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรอบเพื่อให้ชุมชนสามารถใช้ประโยชน์ในการพักผ่อนหย่อนใจ รวมทั้งสร้างสนามเด็กเล่นขนาดใหญ่ให้ทุกคนในครอบครัวสามารถมีกิจกรรมร่วมกันด้วย

“ไม่เพียงเท่านี้ ยังเตรียมพัฒนาโครงการภายใต้ ‘โมเดลใหม่’ ในลักษณะของจุดนัดพักตอบโจทย์คนท่องเที่ยวเพิ่มเติมด้วย บนเส้นทางสายบางปะอิน 1 แห่ง และเลยพอร์โต้ชิโน่ไปอีก 1 แห่ง”

โครงการ พอร์โต้ ชิโน่

ที่มา: ดี-แลนด์เจ้าของและผู้บริหารโครงการ พอร์โต้ ชิโน่ ,www.sec.or.th  

“72 คอร์ทยาร์ด”

กลุ่มเจ้าของทรัพย์เองมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายโครงการ 'พรีโม่ เพียซซ่า’ เขาใหญ่ก็เป็นหนึ่งในนั้น นอกจากนี้ยังมีแผนพัฒนา ‘RS Lake Water’ ที่เกษตรนวมินทร์ด้วย นั่นคือโครงการอื่นๆ ที่พอจะทำให้เห็นภาพ ในส่วนของ ’72 คอร์ทยาร์ด’ เองปัจจุบันอัตราเช่าพื้นที่ก็เต็ม 100% อยู่แล้ว ทุกตร.ม.ทำเงินได้หมด เรามีการปรับปรุงภูมิทัศน์ของอาคารอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ที่นี่มีสีสันและน่าสนใจอยู่เสมอ ปัจจุบันเป็นหนึ่งใน landmark ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่อยากจะมาสัมผัสกับบรรยากาศยามค่ำคืนแบบนี้ในกรุงเทพฯ ไปแล้วเช่นกัน

โครงการ 72 คอร์ทยาร์ด

ที่มา: เม็มเบอร์ชิป ,www.sec.or.th

อสังหาริมทรัพย์ถ้าขาดการดูแลปล่อยให้เก่า ทรุดโทรม ก็คงไม่มีใครอยากจะมาใช้บริการ ผู้เช่าเองก็คงหลบลี้หนีหน้าด้วยเช่นกัน แต่ทั้ง 3 โครงการได้รับการดูแลจากเจ้าของโครงการอย่างสม่ำเสมอ เรียกว่า...พร้อมอัพเดทไม่ให้ตกกระแสแบบนี้ ผู้เช่าและผู้ใช้บริการจะหายไปไหน นี่อาจจะเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ของทั้งทั้ง 3 โครงการอยู่ในระดับที่ดีอย่างที่เห็นกัน ไม่เพียงเท่านี้ยังมีโอกาสของการเติบโตรออยู่ข้างหน้าด้วย

"ต้องไม่ลืมว่า ‘AIMCG’ นั้น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ทั้งหมด หากมีโอกาสดีๆ เกิดขึ้นมาจากทั้ง 3 เจ้าของเดิมนั้น กองทรัสต์ก็มีโอกาสลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินอื่นๆ เพิ่มเติมในอนาคตได้เช่นกัน นี่ยังไม่รวมโอกาสการลงทุนอื่นๆ ที่ไม่ใช่ของเจ้าของทั้ง 3 โครงการด้วย ดังนั้นเรื่องโอกาสการเติบโตมี เพียงแต่จังหวะจะมาเมื่อไรเท่านั้นเอง”

ถอดรหัส…‘AIMCG’

อสังหาริมทรัพย์ดีแล้ว ทำเลดีแล้ว ผู้บริหารโครงการเก่งแล้ว ถ้าขาด ‘ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager : RM)’ ที่เก่งและมีประสบการณ์อย่าง “บจ.เอไอเอ็ม เรียลเอสเตท แมนเนจเม้นท์” แล้วทรัสต์ ‘AIMCG’ ก็คงเกิดขึ้นมาไม่ได้เช่นกัน และถือเป็นอีก ‘จุดแข็ง’ อีกข้อของ ‘AIMCG’ เช่นกัน

“การเป็นผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ ที่ต้องมองหาโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ การประสาน ‘สมดุล’ แห่งประโยชน์ให้ลงตัวระหว่าง ‘เจ้าของทรัพย์’ และ ‘นักลงทุน’ ก็ไม่ใช่ของง่าย การได้สุดยอด 3 Lifestyle Mall ใน 3 ทำเลที่แตกต่างมาลงทุนนั้น บอกเลยไม่ง่าย แต่ตอนนี้ก็เกิดขึ้นแล้วและถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนไทยเช่นเดียวกัน”

ทรัสต์ ‘AIMCG’ จะเข้าลงทุนครั้งแรกใน ‘สิทธิการเช่า (Lease Hold)’ ใน Lifestyle Mall ทั้ง 3 โครงการดังกล่าว มีมูลค่าโครงการประมาณ 2,788 ล้านบาท มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 21 ปี โดยการประมาณการณ์ผลตอบแทนของ ‘AIMCG’ นั้น ถือว่าไม่ได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัย์ที่ใกล้เคียงกันแต่ประการใด

โดยการระดมทุนนี้ ได้เปิดออพชั่นไว้ให้ใช้เงินกู้ได้ไม่เกิน 500 ล้านบาท ส่วนจะใช้หรือไม่ใช้เงินกู้นั้น ขึ้นกับดุลพินิจของทาง REIT Manager เป็นสำคัญ ซึ่งตรงนี้ก็จะส่งผลต่อประมาณการผลตอบแทนด้วยเช่นกัน

จากการประมาณการงบกำไรขาดทุนและการปันส่วนแบ่งกำไรตามสมติฐาน สำหรับปี (ตั้งแต่ 1 ก.ค. 19- 30 มิ.ย. 20) นั้น ‘AIMCG’ จะมีรายได้รวม 437.07 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้ค่าเช่า 364.41 ล้านบาท ,รายได้ค่าสาธารณูปโภค 72.28 ล้านบาท ที่เหลือเป็นดอกเบี้ยรับ

เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว จะเหลือกำไรสุทธิจากการลงทุน 253.60 ล้านบาท เมื่อปรับรายการทางบัญชีแล้วจะเหลือเป็นประมาณการเงินสดสุทธิที่สามารถนำมาปันผลส่วนแบ่งกำไรและแบ่งส่วนทุน 215.5 ล้านบาท

“ในกรณีที่มีการกู้ยืมเงินไม่เกิน 500 ล้านบาท ประมาณการผลตอบแทนในปีแรก (Total Distributable Yield) จะอยู่ประมาณ 8% ซึ่งก็ยังถือว่าเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มและดีกว่าดอกเบี้ยเงินฝากด้วยเช่นกัน”

ปัจจุบัน ‘AIMCG’ ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์ (Filling) ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) แล้วและอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณา โดยมี ‘บมจ.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา’ และ ‘บจ. ดิสคัฟเวอร์ แมเนจเม้นท์’ เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนในช่วงดอกเบี้ยต่ำ หรืออยากหลบออกจากความผันผวนของตลาดหุ้น กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งสินทรัพย์ที่ไม่ควรมองข้าม และทรัสต์ ‘AIMCG’ ซึ่งเป็นส่วนผสมของการเติบโตที่ลงตัวแบบ 3 in 1 ก็น่าจะเติมเต็มพอร์ตการลงทุนของผู้ที่สนใจได้บ้างไม่มากก็น้อย