กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มักได้รับความนิยมและถูกเลือกเป็นหนึ่งในการลงทุนยามที่ตลาดหุ้นผันผวน เพราะถือเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยและมีความทนทานต่อภาวะเศรษฐกิจมากกว่าหุ้น อีกทั้งยังให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ประกอบกับปลายปีก่อนธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) มีแนวโน้มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่อง หลังจากได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 4 ครั้งในปีที่แล้ว ยิ่งทำให้นักลงทุนย้ายเงินไปพักในกองทุนอสังหาฯ จำนวนมาก ส่งผลให้ราคากองทุนอสังหาฯ บางกองปรับขึ้นอย่างร้อนแรง
กองรีทส์ราคาพุ่งทะลุ 30%
Wealthy Thai ได้สำรวจราคาของกองทุนอสังหาฯ และกองทรัตส์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ รีทส์ ที่ปรับตัวขึ้นสูงสุด 5 อันดับ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. ถึง 11 มิ.ย. 62 พบว่า
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) มีราคาปรับขึ้นมากที่สุด 34.82%
- รองลงมา คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) เพิ่มขึ้น 29.57%
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT) เพิ่มขึ้น 28.95%
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) เพิ่มขึ้น 28.00% และสุดท้าย
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) เพิ่มขึ้น 26.87%
แม้การปรับขึ้นดังกล่าวจะทำให้นักลงทุนได้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น แต่ยังมีความเสี่ยงที่ต้องติดตาม หลังการประชุมครั้งล่าสุดคณะกรรมการกำหนดนโยบายทางการเงินของเฟดประกาศคงอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นไว้ที่ 2.25-2.50% ซึ่งนักวิเคราะห์มองว่าเฟดมีแนวโน้มที่จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในการประชุมครั้งต่อไป จากความกังวลเศรษฐกิจโลกจะถดถอยจากสงครามการค้าที่ยืดเยื้อ
โดยความเสี่ยงที่เกิดขึ้นทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐ 10 ปี (บอนด์ยีลด์) ปรับลงต่ำมาก ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับต่ำกว่าเป้าหมายของเฟดต่อเนื่อง
เฟดลดดอกเบี้ย หนุนเงินไหลเข้าสินทรัพย์เสี่ยง
TMB Analytics บอกว่า ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อการค้าและการลงทุนทั่วโลกรวมถึงของเศรษฐกิจสหรัฐฯเองด้วย โดยสะท้อนจากบอนด์ยีลด์สหรัฐที่อัตราผลตอบแทนระยะยาวลดลงจนต่ำกว่าระยะสั้น หรือที่เรียกว่า เส้นอัตราผลตอบแทนกลับด้าน (Inverted Yield Curve) ซึ่งในอดีตเป็นตัวบ่งชี้ที่ค่อนข้างแม่นยำของภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอีก 1-2 ปีข้างหน้า
จากข้อมูลตั้งแต่ปี 1976 เหตุการณ์เส้นอัตราผลตอบแทนกลับด้าน คืออัตราผลตอบแทนระยะ 10 ปี ต่ำกว่าระยะ 3 เดือน สามารถทายภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้ถูกต้องกว่า 83% หรือทายถูก 5 ครั้งจาก 6 ครั้ง โดยผลต่างอัตราผลตอบแทนระยะ 10 ปี กับ 3 เดือน ติดลบเป็นเวลาเฉลี่ย 207 วัน เฉลี่ยประมาณ -68 basis point
ล่าสุดแม้ทรัมป์ยังไม่ได้ประกาศทำสงครามการค้าอย่างเต็มรูปแบบกับอีกหลายๆคู่ค้า แต่เส้นอัตราผลตอบแทนกลับติดลบแล้วถึง 14 วัน และติดลบต่ำสุดถึง 28 basis point ซึ่งหากสงครามการค้ารุนแรงกว่านี้ ก็จะทำให้ผลต่างอัตราผลตอบแทนติดลบหนักขึ้น สะท้อนความเชื่อมั่นนักลงทุนที่แย่ลง
นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อของสหรัฐยังต่ำกว่าเป้าหมายที่ 2% ของเฟดต่อเนื่องตั้งแต่ตุลาคมปี 2561 ซึ่งล่าสุดอัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน PCE ซึ่งเป็นเป้าหมายหลักของเฟดในเดือนเมษายนอยู่ที่ 1.6% ลดลงจากเฉลี่ยปี 2561 ที่ 1.9% ซึ่งเฟดอธิบายว่ามาจากปัจจัยชั่วคราว สวนทางกับตลาดที่มองว่าเงินเฟ้อจะไม่กลับเข้าสู่เป้าหมายในระยะเวลาอันใกล้นี้
TMB Analytics จึงมองว่าเฟดอาจมีความจำเป็นต้องลดอัตราดอกเบี้ยอย่างน้อย 1 ครั้งในปี 2562 ซึ่งสอดคล้องคำแถลงของนายเจมส์ บูลลาร์ด ประธานเฟดสาขาเซนต์หลุยส์ หนึ่งในคณะกรรมการนโยบายการเงินสหรัฐชุดปัจจุบัน ที่บอกว่ามีความเป็นไปได้ที่เฟดจะลดอัตราดอกเบี้ยในไม่ช้านี้ ซึ่งหากเฟดลดดอกเบี้ยจริงอาจทำให้มีฟันด์โฟลว์จากต่างประเทศไหลเข้ามาในตลาดเกิดใหม่รวมทั้งตลาดเงินตลาดทุนในประเทศไทยมากขึ้นแต่จะมีความผันผวนสูงขึ้น
ครึ่งปีหลังกองอสังหาฯ อาจโดนเทขาย
( กราฟเปรียบเทียบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีระหว่างบอนด์ยีลด์กับกองทุนอสังหาฯ และกองรีทส์ ที่มา : BISNEWS )
นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยของเฟดจะทำให้เม็ดเงินลงทุนย้ายออกจากสินทรัพย์ปลอดภัยไปยังสินทรัพย์เสี่ยงมากขึ้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ปลอดภัย น่าจะได้รับผลกระทบดังกล่าวด้วยหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยจริง
กิจพล ไพรไพศาลกิจ ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และนักกลยุทธ์ บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) ให้มุมมองเรื่องนี้ว่า ช่วงครึ่งปีหลังกองทุนอสังหาฯ มีความเสี่ยงสูง หลังจากครึ่งปีแรกบางกองปรับขึ้นเกิน 30% รับปัจจัยบวกจากเฟดมีแนวโน้มปรับขึ้นดอกเบี้ย แต่ในทางกลับกันหากเฟดปรับลดดอกเบี้ย นักลงทุนบางส่วนอาจเทขายออกมาเพื่อทำกำไร และย้ายเงินไปลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงอย่างหุ้น โดยจุดทริกเกอร์ที่สำคัญ คือ สัญญาณการปรับขึ้นดอกเบี้ยของ เฟด
“ที่ผ่านมากองรีทส์และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างร้อนแรงจากภาวะดอกเบี้ยที่เป็นเทรนขาขึ้น แต่เมื่อแนวโน้มดอกเบี้ยสหรัฐจะปรับลดลง ทำให้เงินที่อยู่ในสินทรัพย์ปลอดภัยจะไหลเข้าสินทรัพย์เสี่ยง ซึ่งในกองอสังหาฯ ต้องยอมรับว่าปรับเพิ่มขึ้นมาร้อนแรง เมื่อไหร่ที่ เฟดขึ้นดอกเบี้ย โอกาสที่จะโดนเทขายทำกำไรเป็นไปได้สูง”
การขึ้นดอกเบี้ยของเฟดจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่ต้องติดตามในการประชุมครั้งต่อไปในเดือนก.ค. นี้ แต่เหนืออื่นใดการเตรียมความพร้อมและติดตามข่าวสารอยู่เสมอ จะเป็นภูมิคุ้มกันที่นักลงทุนนำไปใช้ต่อกรกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต
ที่มา
