ในจักรวาลมาเวล (Marvel) คงต้องยกให้ “Infinity Stones” ทั้ง 6 เป็นพลังสะท้านจักรวาลอย่างแท้จริง แม้แต่ ‘ธานอส (Thanos)’ ผู้คิดการใหญ่ยังไม่ละเลยในการตามไล่ลาหามาไว้ในครอบครอง

แม้นใครมี ‘Infinity Stones’ ครบทั้ง 6 เม็ด จะมีพลังสามารถเคลื่อนย้ายจักรวาลได้ดั่งใจฉันใด

เช่นเดียวกับการลงทุน ก็มี “Infinity Funds” ทั้ง 6 เป็นพลังสะท้านจักรวาลควบคุม ‘ผลตอบแทน’ และ ‘ความเสี่ยง’ เช่นเดียวกัน

ผู้คิดการใหญ่ในจักรวาลการลงทุน ก็ควรตามล่าหา ‘ Infinity Funds’ ทั้ง 6 มาไว้ในครอบครองให้ครบดุจเดียวกัน

“Soul Stone”...กลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’

ตามตำนานของ “Infinity Funds” นั้นถือเป็นพลังงานบริสุทธ์ของจักรวาลการลงทุน โดย ‘Infinity Funds’ แต่ละประเภทจะมีรูปร่างที่แตกต่างกันออกไปตามแต่ใจผู้ครอบครองว่าจะใช้เพื่อเสริมพลังให้กับพอร์ตการลงทุนหรือหลบซ่อนพลังไปในการกระจายความเสี่ยง

สำหรับอัญมณีเม็ดแรก “Soul Stone” นั้น ได้แก่ “กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์” เป็นกลุ่มกองทุนที่มุ่งเน้นการเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีรายได้จาก ‘ค่าเช่า’ เป็นสำคัญ

โดยการเข้าไปลงทุนจะมี 3 รูปแบบหลัก ได้แก่

• ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Free Hold) เป็นเจ้าของเลย
• ลงทุนในสิทธิการเช่า (Lease Hold) ได้สิทธิในการใช้ประโยชน์แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของ ซึ่งปกติจะมีช่วงเวลา เช่น 30 ปี เป็นต้น
• ลงทุนแบบผสมทั้ง ‘Free Hold’ และ ‘Lease Hold’

“ทั้งนี้ไม่ว่าจะลงทุนในรูปแบใดก็ตาม เป้าหมายของกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ คือการเปลี่ยนพลัง ‘ค่าเช่า’ ส่งผ่านมาเป็น ‘เงินปันผล’ คืนให้กับผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอเป็นสำคัญ โดยจะจ่ายผลกำไรจากการดำเนินงานเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ ‘มาก’หรือ ‘น้อย’ แตกต่างกันไปตามแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน รวมถึงโครงสร้างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทด้วย”

ถือเป็น ‘Infinity Fund’ ที่ช่วยชำระจิตวิญญาณของผู้ครอบครองให้อยู่ในสมดุลด้วยกระแสรายรับที่มีออกมาให้อย่างสม่ำเสมอ แต่ก็ต้องแลกมาด้วย ‘สภาพคล่อง (Liquidity)’ ที่หดหายไปซึ่งเป็นธรรมชาติหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว ไม่ว่าคุณจะลงทุน ‘โดยตรง’ ด้วยการไปซื้อบ้าน หรือคอนโดมีเนียมปล่อยเช่าเอง การจะซื้อขายเปลี่ยนมือก็ไม่ง่าย เมื่อลงทุนผ่านเครื่องมืออย่าง ‘กองทุนรวม/REIT’ ก็ยังคงมีคุณลักษณะเช่นนี้อยู่เป็นสิ่งที่ผู้ลงทุนต้องเสียสละไปเพื่อให้ได้มาซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวนั่นเอง

“แต่คุณต้องมีเงินมากมายขนาดไหน ถึงจะไปเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือไปครอบครองสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์โรงแรมระดับโลก ศูนย์การค้า คลังสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม สนามบิน เป็นต้น นี่แหละพลังของกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ นี้”

‘รูปแบบ’ & ‘ผลตอบแทน’…ของกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’

กลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ นี้ ผ่านกาลเวลามานานและมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงสร้างที่ใช้ผนึกพลังเอาไว้อยู่หลายรูปแบบด้วยกัน แต่ยังคงคุณสมบัติแห่งการสร้างกระแสรายได้อย่างสม่ำเสมอเอาไว้ไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีรูปแบบดังนี้

1. ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)’ ซึ่งเป็นรูปแบบดั้งเดิมที่ถือกำเนิดมาในอุตสาหกรรมกองทุนรวมของไทย สามารถกู้เงินได้ ‘ไม่เกิน 10%’ ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ
2. ‘ทรัสต์เพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust :REIT)’ เป็นรูปแบบปัจจุบัน สามารถกู้เงินได้ ‘ไม่เกิน 35%’ ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ และ ‘ไม่เกิน 60%’ กรณีที่ได้อันดับเครดิตในระดับลงทุนได้ (Investment Grade)
3. ‘กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund :Infra Fund)’ เป็นรูปแบบกองทุนรวมแต่โฟกัสไปที่การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทั้งของ ‘ภาครัฐ’ และ ‘เอกชน’ เป็นสำคัญ สามารถกู้ยืมเงินได้ ‘ไม่เกิน 3 เท่า’ ของเงินของกองทุน
4. ‘กองทุนรวมเพื่อลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Fund of Property Fund)’ เป็นรูปแบบของกองทุนรวมที่เข้าไปลงทุนในกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ อีกครั้งหนึ่ง

“นอกจากประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน ลักษณะของการลงทุนแล้ว ในเรื่องของรูปแบบของกองทุนที่มีสัดส่วนการกู้ยืมเงินที่ต่างกันก็จะบอกถึง ‘โครงสร้างเงินทุน’ ที่ต่างกัน เป็นอีกหนึ่งในปัจจัยที่มีต่อ ‘ผลตอบแทน’ เช่นกัน ตรงนี้ก็ขึ้นกับกลยุทธ์ของแต่ละกองทุนไป”

สำหรับการจ่ายคืนผลตอบแทนจาก ‘ค่าเช่า’ มาในรูปของ ‘เงินปันผล’ นั้น หากเป็นกองที่มีการลงทุนแบบ Lease Hold ในเงินที่จ่ายคืนให้กับผู้ลงทุนจะประกอบด้วย 2 ส่วน

• ‘เงินปันผล’
• ‘เงินลดทุน’ โดยจะมีการทยอยคืนเงินทุน (เงินต้น) กลับด้วยการ ‘ลดเงินทุน’ ไปเรื่อยๆ จนครบอายุสัญญามูลค่าเงินลงทุนก็จะเป็นศูนย์นั่นเอง เช่น ในเงินที่จ่ายคืนให้ผู้ลงทุน 8% อาจจะเป็นปันผล 5% เงินลดทุน (เงินต้น) 3% ก็ได้

“ส่วนกองไหนจะทยอยคืนเงินต้นอย่างไรนั้นเป็นเรื่องของการบริหารจัดการของแต่ละกอง เช่น บางกองอาจจะทยอยคืนเงินต้นเท่ากันตลอดอายุโครงการ บางกองไปทยอยจ่ายคืนเงินต้นช่วงหลังของอายุโครงการ เป็นต้น หากเจอกองประเภท Lease hold ผู้ลงทุนให้ดูตัวเลข ‘ผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return :IRR)’ เลยจะชัดเจนกว่า ส่วนที่เหลือเป็นแค่วิธีการคืนผลตอบแทนเท่านั้นเอง”

“ผลตอบแทน”...ผันผวนน้อยกว่า ‘หุ้น’

‘Infinity Fund’ กลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ นอกจากคุณลักษณะเด่นหลักในเรื่องกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอในรูปของ ‘เงินปันผล’ แล้ว ยังมีผลประโยชน์ทางอ้อมที่มาจาก ‘ส่วนเพิ่ม/ลด (Capital Gain/Capital Loss)’ ของมูลค่าเงินลงทุน อีกประการหนึ่งด้วย

กลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT/Infra Fund’ จะมีการนำเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถซื้อขายได้เสมือน ‘หุ้น’ ตัวหนึ่งเช่นกัน ดังนั้นกองทุนกลุ่มนี้ก็จะมีทั้ง

• ‘มูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย (NAV)’ ของกองทุน
• ‘ราคาตลาด’ ของกองทุนในกระดานหุ้นด้วย ซึ่งราคาก็จะเคลื่อนไหวไปตาม Demand ,Supply ปกติ เหมือนหุ้นทั่วไป จึงมีโอกาสทั้ง ‘กำไร’ และ ‘ขาดทุน’ จากราคาตลาดได้เช่นกัน แต่ถ้าคิดว่าจะเอาประโยชน์หลักถือกินปันผลไปเรื่อยๆ ตรงนั้นก็ไม่ต้องสนใจราคาตลาดก็ได้ กองทุนกลุ่มนี้โดยลักษณะแล้วจึงเหมาะสำหรับการลงทุน ‘ระยะยาว’

“เพราะ ‘จุดด้อย’ หนึ่งเลย คือ เรื่องของสภาพคล่องในตลาดรอง นอกจากกองที่มีขนาดใหญ่ จึงจะมีสภาพคล่องสูงและราคาก็มักจะใกล้เคียงกับ NAV หรือมีโอกาสจะขึ้นไปเทรดบน Premium ที่สูงกว่าราคา NAV ด้วย อย่างไรก็ตาม ด้วย ‘จุดเด่น’ ในเรื่องของเงินปันผลที่จ่ายกันสูงเฉลี่ย 5-8% ต่อปี ทำให้ Infinity Fund กลุ่มนี้เสมือนหนึ่งเป็น ‘หุ้นปันผล’ ดีๆ ตัวหนึ่งเลยทีเดียว และนี่คือเหตุผลสำคัญประการหนึ่งที่ทำให้ราคาของกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์มักจะผันผวนน้อยกว่าหุ้นปกติ โดยเฉพาะในช่วงตลาดขาลงจะลงน้อยกว่า เพราะหล่นมาเมื่อไร ก็มีคนพร้อมจะเข้าไปช้อนซื้ออยู่ตลอดเวลานั่นเอง”

หากดูผลตอบแทนของกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์/Infra Fund’ ตั้งแต่ต้นปี-วันที่ 6 พ.ค. 19 ที่มีทั้งหมด 46 กอง นั้น ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3.07% โดยกองที่มีผลงานดีสุดให้ผลตอบแทน 23.03% ในขณะที่กองที่มีผลงานแย่สุดให้ผลตอบแทนติดลบ 28.15% หรือต่างกันอยู่ 51.71% เลยทีเดียว

“ในจำนวนนี้มีอยู่ 22 กอง คิดเป็น 47.83% ของทั้งหมด ที่มีผลงานชนะค่าเฉลี่ยของกลุ่ม ในจำนวนนี้ที่มีผลตอบแทนมากกว่า 10% มีเพียง 6 กอง เท่านั้น ในขณะที่มีอีก 24 กอง คิดเป็น 52.17% ของทั้งหมดที่แพ้ค่าเฉลี่ยของกลุ่ม ในจำนวนนี้มี 12 กองที่ผลตอบแทนติดลบและลบมากกว่า 15% อยู่ 2 กอง”

ตั้งแต่ต้นปี-วันที่ 6 พ.ค. 19 นั้น ในขณะที่ดัชนีตลาดหุ้นไทยให้ผลตอบแทน 6.75% ดัชนีกลุ่ม ‘PF&REIT’ ให้ผลตอบแทน 9.47% ชนะดัชนีอยู่ 2.72% ก็สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ ‘Infinity Fund’ กลุ่มนี้ได้เป็นอย่างดี

ดังนั้นการจะเสาะแสวงหากลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ มาไว้ครอบครองนั้น จึงจำเป็นต้องพิจารณาในหลายประเด็น ไม่ว่าจะเป็น

• ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน
• ผู้จัดการกองทุน
• โครงสร้างเงินทุนของกอง
• สภาพคล่องในการซื้อขาย
• ขนาดของกอง

ประกอบการพิจารณาลงทุนของคุณด้วยเช่นกัน