ปัจจุบัน (ณ มิ.ย. 19) กลุ่ม “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งประกอบด้วย ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (PFPO)’ , ‘ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)’ และ ‘กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (IFF)’ มีมูลค่าตลาดรวมกันกว่า 790,000 ล้านบาท คิดเป็น 4.7% ของมูลค่ารวมตลาดหุ้นไทย

         
สมรภูมินี้มีแต่นับวันจะใหญ่ขึ้นๆ ถึงเวลาลั่นกลองรบอย่างเต็มตัว เมื่อ “พรชลิต พลอยกระจ่าง” Deputy Managing Director ,Head of Real Estate & Infrastructure Investment บลจ.บัวหลวง จำกัด ขนทีมงานมาเปิดบ้านต้อนรับกันอย่างใกล้ชิด ทีมงาน ‘Wealthythai’ ย่อมไม่พลาดที่จะเก็บเรื่องราวที่น่าสนใจมากฝากกันเช่นเคย

คาดมูลค่าตลาดทะยานแตะ 1 ล้านล้านบาท...ในอีก 1 – 2 ปี ข้างหน้า 

ในตลาดกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ “บลจ.บัวหลวง” มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ไม่มากไม่น้อยประมาณ 17% ด้วยมูลค่าสินทรัพย์สุทธิรวมกันกว่า 137,400 ล้านบาท

พร้อมการปรับเปลี่ยนรูปแบบจาก ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)’ มาเป็น REIT นั้น ในขณะที่บลจ.ส่วนใหญ่ ฉีกตัวเองไปเป็น ‘ผู้ดูแลผลประโยชน์ (Trustee)’ มีบลจ.เพียงไม่กี่แห่งที่ยังยืนปักหลักเป็น ‘REIT Manager’ พร้อมการเข้ามาของผู้เล่นหน้าใหม่แต่เก๋าประสบการณ์จาก ‘RM-อิสระ’ ต่างๆ แต่ ‘บลจ.บัวหลวง’ ก็เลือกที่จะเป็นส่วนน้อยที่ยังทำหน้าที่บริหารจัดการกองทุนนั้น

              
พรชลิต ประกาศความพร้อมสำหรับสมรภูมินี้ และเชื่อมั่นว่าจะสามารถแข่งขันกับผู้เล่นอื่นในตลาดได้อย่างแน่นอน ด้วยทีมงานที่มีประสบการณ์และความสามารถตลอดจนการสนับสนุนจาก ‘บมจ.ธนาคารกรุงเทพ’ ซึ่งเป็นแบงก์แม่นั้น ก็เชื่อว่าโอกาสในการเติบโตในกลุ่มธุรกิจนี้ยังมีอีกมากทีเดียว ในส่วนของภาพรวมนั้นเขาประเมินว่า ในอีก 1 – 2 ปี ข้างหน้า มูลค่าตลาดรวมน่าจะไปแตะ 1 ล้านล้านบาท ได้ไม่ยาก

“ตั้งแต่ปี2014-2019 ตลาดการลงทุนในกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 นี้ มีการเติบโตเฉลี่ยสะสม (CAGR) 12% ต่อปี โดยมีปัจจัยหนุนที่สำคัญคือภาวะดอกเบี้ยต่ำ ทำให้การลงทุนในกลุ่ม ‘กองอสังหาริมทรัพย์’ นี้เป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ด้วยผลตอบแทนเฉลี่ย 6 – 7% ต่อปี ยังเป็นที่คาดหวังได้”

ปัจจุบันด้วยบริบทของทิศทางดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับต่ำและทิศทางของดอกเบี้ยหลักในโลกเริ่มหยุดขึ้นและมีแนวโน้มจะปรับสู่ขาลงอีกครั้ง ก็ยิ่งเป็นปัจจัยหนุนให้กลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ นี้มีความน่าสนใจมากขึ้น และมองว่าดอกเบี้ยขาขึ้นยังคงไม่เกิดขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีนี้อย่างแน่นอน

ถ้ามีโอกาส...เราพร้อมจะ ‘ลงทุนเพิ่ม’ เสมอ

         
ปัจจุบันบลจ.บัวหลวง มีกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’  3 ประเภท รวม 5 กอง ซึ่งพรชลิต ย้ำว่า ถ้ามีโอกาสที่จะลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพิ่มเติม เราก็พร้อมจะลงทุน แต่ที่สำคัญคงต้องพิจารณาถึงประโยชน์ที่ ‘ผู้ลงทุน’ และ ‘เจ้าของทรัพย์สิน’ ที่จะได้รับด้วยเช่นกัน แน่นอนว่าในส่วนของ ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)’ นั้น โอกาสจะโตด้วยการลงทุนเพิ่มคงไม่มี นอกจากจะแปลงจาก ‘กอง1’ มาเป็น ‘REIT’ ซึ่งเราก็มีการศึกษาในเรื่องนี้อยู่เช่นกัน

“อย่าง ‘กอง FUTUREPF’ เราก็มีการศึกษาอยู่ที่จะแปลงเป็น REIT แต่ที่สำคัญ คือ แปลงแล้วจะต้องมีสินทรัพย์ที่จะใส่เพิ่มเข้ามาในกองทุนเพื่อการเติบโตด้วย อย่าง ‘กอง BKER’ นี้แปลงมาเป็น REIT แล้ว กำลังอยู่ระหว่างการยื่นไฟล์ลิ่งกับทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อยู่ ซึ่งจะมีทรัพย์สินเข้ามาในกองอีกพอสมควรเลยทีเดียว คาดว่าจะเสนอขายให้กับนักลงทุนได้ในไตรมาสที่4/19 นี้”

นอกจากนี้เรายังมีแบงก์แม่ที่จะช่วยสนับสนุนโครงการที่น่าสนใจมาให้ศึกษาพิจารณาเพื่อจัดทำเป็นกองทุนได้อีกในอนาคต อย่างไรก็ตามในเรื่องของทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มในแต่ละกองนั้น บริษัทไม่ได้จำกัดไว้แค่ทรัพย์สินของเจ้าของเดิมเท่านั้น แต่ ‘เปิดกว้าง’ ไปในทรัพย์สินที่น่าสนใจของกลุ่มอื่นๆ ด้วยเช่นกัน เพื่อมองหาโอกาสการเติบโตให้กลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ ของบริษัทนั่นเอง

“ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ในขณะที่ดัชนีตลาดหุ้นไทยปรับตัวขึ้นมา 12% นั้น ดัชนีกลุ่ม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์-REIT’ ปรับตัวขึ้นมากว่า 22% สะท้อนถึงความสนใจของกลุ่มผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี”

ส่ง “SUPERIF”...IPO ช่วง 22-26 ก.ค. และ 30-31 ก.ค. นี้ 

           
ล่าสุด ‘บลจ.บัวหลวง’ กำลังจะเปิดขาย ‘กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้า ซุปเปอร์ เอนเนอร์ยี (SUPEREIF)’ มูลค่าโครงการไม่เกิน 8,150 ล้านบาท

“เขมทัต ศรทัตต์” ผู้อำนวยการ Real Estate & Infrastructure Investment บลจ.บัวหลวง จำกัด อธิบายเพิ่มเติมว่า การระดมทุนจะมาจาก 2 ส่วน แบ่งเป็นขาย IPO ให้ประชาชนทั่วไปไม่เกิน 5,150  ล้านบาท และอีกไม่เกิน 3,000 ล้านบาทเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน โดยจะเปิดจองช่วง 22-26 ก.ค. และ 30-31 ก.ค. นี้ ที่ ‘ธนาคารกรุงเทพ’ ทุกสาขายกเว้นสาขาไมโคร โดยคาดว่าอัตราเงินจ่ายในช่วง 12 เดือน ข้างหน้า จะอยู่ที่ระดับ 7.49% โดยในปีแรกนี้เรายังไม่มีการ ‘ลดทุน’ เพื่อคืนเงินต้นแต่ประการใด โดยจุดเด่นของ ‘กอง SUPEREIF’ คือ ลงทุนในสิทธิในการรับโอนรายได้สุทธิ (รายได้-ค่าใช้จ่าย) จากโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ทั้ง 19 แห่งของกลุ่ม SUPER

“กลุ่ม SUPER มีโรงไฟฟ้าอีกเป็นจำนวนมาก ที่เราลงทุนนี้แค่ 1 ใน 6 ของกำลังการผลิตที่กลุ่ม SUPER ถือครองเท่านั้น ดังนั้นในอนาคตโอกาสที่จะลงทุนเพิ่มเพื่อขยายขนาดกองทุนก็มีเช่นกัน โดยโรงไฟฟ้าทั้ง 19 แห่งที่ ‘กอง SUPEREIF’ ลงทุนนี้ มีอายุคงเหลือของสัญญา 22 ปี กระจายใน 8 จังหวัด ทำให้มีการกระจายความเสี่ยงไปด้วยในตัว ที่สำคัญนักลงทุนบุคคลธรรมดา เงินปันผลที่ได้รับ ได้รับ ‘ยกเว้นภาษีเงินปันผล’ 10% เป็นเวลา 10 ปี ด้วย”

นี่จึงเป็นก้าวที่กล้าที่น่าจับตาอย่างยิ่งสำหรับ “บลจ.บัวหลวง” ในการช่วงชิงความเป็นผู้นำในสมรภูมิ ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ นี้